O que quer dizer «potencial de utilização» num relatório sobre o seu imóvel
Explicamos em palavras simples o que o analista entende por potencial de utilização, que sinais observa na casa ou no apartamento e como esse termo aparece no relatório escrito.
Rui Carvalhais · · 5 minutos de leitura
Um termo que aparece em todos os relatórios
Quando entrego um relatório de análise a um proprietário, quase sempre há uma expressão que gera perguntas: potencial de utilização. Parece vaga, e em parte é, porque diz respeito ao que o imóvel poderá vir a ser, e não apenas ao que é hoje. Convém por isso explicá-la com calma, sem pressa e sem jargão.
Em termos simples, o potencial de utilização é o conjunto de usos razoáveis que a casa ou o apartamento permite, tendo em conta o seu estado, a sua localização e a sua organização interior. Não é uma previsão de rendimento nem uma promessa. É uma leitura prudente, feita no local, daquilo que é viável e do que exigiria obras ou alterações.
Escrevo este texto nestas semanas de outono, época em que muitos proprietários, com a casa mais vazia ou com a de família por decidir, nos pedem precisamente esta leitura. Prefiro que a conheçam bem antes de a lerem no papel.
O que o analista olha numa visita
A visita começa pelo que se vê à primeira vista: paredes, tetos, janelas, canalizações, instalação elétrica, cozinha e casas de banho. Não faço uma inspeção técnica de engenharia, mas registo o que está em bom estado, o que mostra desgaste e o que, pela minha experiência de arquiteto, merecerá a opinião de um técnico especializado.
Depois observo a luz natural, a ventilação, a ordem das divisões e a forma como se circula entre elas. Um corredor longo com quartos de um só lado, por exemplo, permite usos diferentes de uma planta aberta. Estas pequenas particularidades pesam muito mais do que a área total quando se pensa em alternativas.
Tiro medidas, fotografias de apoio e tomo notas do que o proprietário me diz sobre a vida da casa. Muitas vezes é a conversa, e não a planta, que revela o que se pode ou não mudar.
- Estado geral de paredes, tetos, caixilharias e pavimentos
- Cozinha, casas de banho, canalização e instalação elétrica
- Luz natural, ventilação e circulação entre divisões
- Acessos, escadas, elevador e estacionamento
A localização conta tanto como as paredes
O segundo pilar do potencial de utilização é o sítio onde o imóvel está. Uma casa bem conservada numa aldeia afastada de serviços tem possibilidades diferentes de um apartamento antigo no centro de uma cidade média, mesmo que o primeiro esteja em melhor estado.
Avalio a proximidade de transportes, de comércio, de unidades de saúde e de escolas, bem como a segurança da rua e o ambiente da vizinhança.
Esta leitura da envolvente ajuda a perceber que utilizações fazem sentido. Há zonas em que o arrendamento de longa duração é natural, outras em que a utilização temporária é mais plausível, e outras ainda em que a melhor decisão é esperar ou reorganizar os espaços para uso próprio.
Potencial não é o mesmo que valor de mercado
É frequente confundir as duas ideias, e convém separá-las desde o início. O valor de mercado é um preço provável de venda ou de renda, apurado por quem exerce atividade de avaliação. O potencial de utilização é uma apreciação qualitativa dos caminhos que o imóvel permite seguir.
O nosso relatório não substitui uma avaliação formal nem fixa rendas. Descreve, em linguagem acessível, os usos que parecem viáveis, os que exigem investimento prévio e os que, na nossa opinião, não compensam. Cada conclusão vem acompanhada das razões que a sustentam, para que o proprietário possa discuti-la.
Se mais tarde precisar de um valor oficial para uma partilha, uma venda ou um financiamento, deverá recorrer a quem esteja habilitado para o emitir. A análise serve para decidir com mais informação, não para fixar um preço.
Como o termo surge no relatório escrito
No relatório, o potencial de utilização aparece organizado por hipóteses. Para cada uma indico o que o imóvel já oferece, o que faltaria fazer e que tipo de cuidados exige. Uso frases curtas e evito siglas; se uma palavra técnica for inevitável, explico-a na mesma linha.
Há situações em que o potencial é descrito como limitado, e não há mal nenhum nisso. Um imóvel com humidade antiga, sem acessos adequados, pode merecer primeiro uma intervenção modesta antes de qualquer outra decisão. Prefiro dizê-lo com franqueza a deixar expectativas que a realidade não confirmaria.
O relatório termina com observações sobre prioridades, para que o proprietário saiba por onde começar. Os passos seguintes, como comparar alternativas ou preparar um plano, são tratados à parte e só se o cliente o desejar.
- Hipóteses de utilização descritas uma a uma
- Obras ou cuidados necessários para cada hipótese
- Pontos fortes e limitações do imóvel, sem exageros
Perguntas que vale a pena fazer ao analista
Ao receber um relatório destes, o proprietário tem todo o direito de perguntar o que quiser. Recomendo que peça sempre que lhe mostrem, na casa ou na planta, o ponto concreto que justifica cada conclusão. Se a explicação for clara, a conclusão provavelmente é sólida.
Pergunte também o que mudaria a avaliação: uma obra pequena, uma alteração na organização das divisões, um acordo com os restantes herdeiros. Muitas vezes o potencial de um imóvel não está fixo, depende de decisões que ainda cabem ao proprietário tomar.
E diga sem receio quando algo não ficou claro. Um relatório que o dono do imóvel não compreende não cumpriu a sua função, e preferimos voltar ao texto as vezes que forem precisas a deixar dúvidas por esclarecer.
Potencial de utilização é, no fundo, uma pergunta honesta feita ao imóvel: que usos aceita, com que condições e a que custo de esforço. O relatório escrito responde a ela com cautela e por extenso, sem prometer rendimentos. Quem o lê com calma e o discute connosco fica em melhores condições de decidir o que fazer com a sua casa ou o seu apartamento.
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Rui Carvalhais
Analista de imóveisArquiteto de formação, avalia o estado e o potencial de reorganização dos espaços. Prepara os relatórios de análise dos imóveis.
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